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二手房成交量,网签量下降1

文章作者:社会信息 上传时间:2019-11-23

永利国际网站,今年春节后,二手房市场短暂回暖,部分需求重新释放,市场热度上升,3月成交量创新高,迎来小阳春。不过,贝壳研究院、我爱我家、中原地产、麦田房产等机构的统计显示,8月北京二手房市场观望情绪加剧,成交量价均出现回落。业内称,北京二手房市场仍将以稳为主,预计未来与北京整体楼市发展相一致。

7月成交套数冲高回落 不足1.5万套 购房预期明显减弱 8月市场将继续降温

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二手房网签量下降,预计约1.2万套

二手房成交量 连跌俩月

北京房地产市场的调整仍在继续,“金九”落空已成事实。中新经纬近日走访北京二手房市场发现,部分购房者观望情绪加重,推迟买房或换房时间的意愿浓厚,二手房市场的议价空间正在加大。一位房产经纪人说:“挂牌价是挂牌价,实际成交价都可以谈,一套房子谈下来二三十万都很正常。”

北京二手房市场成交量在7月份小幅回升后,并没有持续上扬趋势,而是再度下滑,观望心态较浓。来自北京中原、麦田的统计数据显示,截至8月28日,8月北京二手住宅网签量为10526套,环比下降3%,同比下降17%。预计到8月底,北京二手住宅网签量为1.2万套,环比小幅下跌。

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贝壳找房的数据显示,北京挂牌在售二手房房源数量明显增加,达到了9.7万套,但交易上却是量价齐跌,9月份二手房的网签量同比下降近1/4,市场处于低温状态。专家认为,楼市“银十”很难再现,市场的低温态势可能持续到春节前。

另据贝壳研究院的统计数据显示,截至8月30日,8月北京链家二手房实时成交环比下降6%。

1.5万套的二手房交易量一直被业内看做楼市回暖与否的分水岭,自5月北京二手住宅网签量重新登上1.8万套之后,二手房回暖趋势持续回落,交易量重回下滑通道。6月份北京二手房成交15827套,尚在1.5万套分水岭之上,到了7月份,成交量进一步下滑。

文 | 薛宇飞

由此可见,8月市场不如去年同期,较7月份也略有降温。实际上,今年1-8月,北京二手房市场成交量持续波动变化,在3月升高后回落,近3个月成交量,在1.2万-1.3万套区间小幅震荡,成交走势趋于稳定。

贝壳研究院的数据统计显示,7月份北京二手房住宅共网签14826套,二手房成交价格也停止了此前的增长,业内认为,二手房市场整体成交保持在1.5万套上下,购房预期有所减弱,未来将保持稳定。

01 买方市场

从区域成交量来看,来自北京中原的统计数据显示,朝阳区继续领跑区域二手房市场,占全市总成交的23%,其次为海淀区和丰台区。从区域成交量环比变化来看,房山区、门头沟区和延庆区成交量环比小幅上涨,其中,延庆区涨幅最大,环比上涨3.6%;而朝阳区、海淀区、丰台区等13个区域,环比均呈现下滑。其中,东城区降幅最大,环比下降21.5%。

二手房交易量迎来两连降

为了吸引购房者看房,一些大型房产交易平台上,打着“急售”“业主诚心出售”“双节特惠特价房源”“低于市场价30万”等标签的二手房房源并不少见。业主降价的同时,房产经纪公司也着急,某房产交易平台则推出“全民挑房节”,部分房源的中介费还有一定力度的优惠。

从成交结构来看,90平方米以下面积段产品仍为主力成交,占比65%,主力户型仍以三室为主,占比55%,与7月成交结构基本一致。

“最近二手房无论是看房还是买房的都少了很多。4、5月份都是客户急着约看房,现在价格涨了一些,好房源也在之前消化了一批,客户也都不着急了。”位于丰台区金泰城丽湾的链家经纪人张华告诉北京青年报记者,他最近约了两个客户见房主谈价格,但都是总价上有20万左右的分歧,最后没有谈成。

某平台上,朝阳区北三环以里某小区一套三居室的挂牌价降至了约6.4万元/平方米,明显低于该小区约7.5万元/平方米的均价。负责该房源的经纪人郭栋告诉中新经纬,该房源位于顶楼,且距离上次交易不足两年,税费较高,加上业主希望早点卖出去,报价就低了一些。

市场先行指标上,贝壳研究院的统计数据显示,7月、8月的新增客源量环比分别增加4.2%和6.8%,市场仍有不低的新增需求。但可选房源的增加和价格的下跌,使需求不着急入市。8月调价房源中,降价房源占比升至89.8%,为今年以来的最高值。

客户认为86平方米左右的两居室价格应该在750万,这也是前两个月的成交价,但房主认为市场回暖了,咬定770万不肯让步,最后没有谈成。张华告诉北青报记者,4、5月份的成交高峰,让不少在售房源的业主的心理价位都有所提高。

▲北京朝阳区一套在售房源 中新经纬 薛宇飞 摄

此外,从链家的带看成交比数据看,8月带看成交比为81,为2018年以来的最高值。从成交周期来看,房源成交周期继续延长,至101天。

二手房的成交也在5月份的高峰过后,出现了明显回调。

而在临近小区的一个70平方米的三居室,挂牌价达到了8.1万元/平方米。但郭栋称,这个业主也着急出售,价格可以再谈,“这个小区前不久成交了一套两居室,挂牌价为460万元,后来客户与业主多次协商,最终以420余万元成交。如果确定想要的话,我们都可以帮客户和业主谈,一套房子谈下来二三十万都很正常。”

在7月二手房成交量小幅回升后,8月北京二手房市场并没有持续上扬,而是再度下滑。对此,麦田房产分析认为,一方面是由于已经形成买方市场,购房者成交周期明显拉长。另一方面,中央政治局对房地产的定调,也对市场预期有所影响,买卖双方的博弈仍在继续。

Real Data显示,7月份链家实时成交量环比减少12%,成交绝对水平是2018年以来除2月外最低值,买卖双方成交周期依旧保持高位。

即便是主动降价,购房者的置业热情也不高。郭栋称,现在看房的客户都不太着急,会看很多套房子,慢慢对比,都期望价格能够再降一些。贝壳研究院27日提供的数据显示,9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天,为2017年以来的最高值;房源成交周期保持在100天的高位,业主继续选择降价促成交,调价中降价比例增至90.5%。

二手房成交均价微跌,约5.74万元/平方米

据我爱我家市场研究院统计显示7月二手房成交继6月之后再次下跌。 2018年7月北京全市二手住宅共网签14826套,环比2018年6月下降6.3%。自5月创下去年“317新政”以来的单月新高后,6月、7月北京二手住宅网签量已经两连跌,目前整体保持在1.5万套上下的规模。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,市场持续低迷后,买卖双方的预期均有下降,新入市的业主和客户开始减少。9月,北京链家二手房新增房源量及客源量分别环比下降3.4%和6.3%,带看量环比下降2.2%。

在均价方面,来自我爱我家研究院的统计数据显示,8月北京二手房交易均价为57401元/平方米,环比下跌2.22%,同比下跌1.17%。而从业主报价指数来看,北京中原的统计数据显示,8月二手房报价指数有所回落,业主观望情绪加重。

由于网签的延后性,实际签单情况甚至比数据统计更差。我爱我家数据显示,从实际签单量来看,2018年7月通过北京我爱我家达成的二手住宅实际签单量环比6月减少13.6%,同样自5月创下14个月新高后连续两月下降。

02量价齐跌

实际上,北京二手住宅成交均价在今年3月出现一定上涨后,4月至今均价一直在5.7万元/平方米上下波动,虽然市场热度不高,但整体平稳。我爱我家研究院分析认为,在当前趋紧的政策形势下,预计低位趋稳的走势还将延续。

进入7月,北京二手住宅的单日网签量也呈现出了明显的下滑趋势。5月、6月,北京二手住宅网签量回到了日常超过800套甚至上千套的状态,但7月的单日网签量再次下降,全月工作日均未超过800套,且月末网签量低于月初、月中,这与过往每月最后一个工作日网签量为当月最高的历史经验大相径庭。

▲北京一小区外景 中新经纬 薛宇飞 摄

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,从需求端来看,8月下半月成交量略有回升,且新增客源及带看量均有增加,市场上需求仍在。但考虑到客户观望情绪浓厚,需求释放速度较慢,后期二手房成交量预计将保持在每月1万-1.2万套的低温水平。价格会有月度2%以内小幅下跌的压力。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示,去年“317新政”之后,北京房价明显回落,一年累计跌幅大约在17%左右,市场因此重新产生了对购房者的吸引力,并由首次置业需求、改善需求构成了市场的新一波需求,春节过后,这波需求集中释放,最终形成了5月的市场高点。不过,需求集中释放后,市场后续动能不足,因为该进场的客户或观望的客户在4、5月份进行了集中消化,所以6 月、7月的买家和资金相对较少,市场交易量也开始下滑。

对于周边二手房市场的表现,郭栋并不愿意用“低迷”等字眼来形容。“从这一年多来看,市场整体还是比较平稳,没有出现大起大落。”但郭栋也坦言,当前周边二手房的房价已经比高位有了1万元/平方米左右的回调。

北京中原市场研究部认为,从近期来看,北京并无较大政策调整,除去新房分流的影响外,北京二手房市场仍将以稳为主,预计未来与北京整体楼市发展相一致。

7月二手房价格趋稳

成交量与价格出现下调,已经是不争的事实。贝壳研究院称,9月北京二手房网签约1.14万套,环比下降5.6%,同比下降25.6%,北京链家二手房实时成交环比下降6.9%。在换房需求释放难、刚需占比提升的情况下,均价下跌幅度加大,9月成交均价为59686元/平,环比下跌2.5%,同比下跌3.5%,近四个月以来跌幅持续扩大,市场处于低温状态。

价格方面,4、5月的市场升温曾一度结束了北京二手房价连续超一年的下跌趋势,但形成这波行情的需求以刚性需求、自住需求为主,投资投机属性低,加上调控政策从未松动,所以房价虽然止跌转升,但幅度不大,6月、7月交易量下滑之后房价又进入了有涨有跌的小幅波动状态,整体则保持稳定。

而据我爱我家研究院统计,截至23日,北京9月份二手住宅的网签量为8275套,环比下降7.01%,同比下降33.14%。同时,我爱我家自身的实时交易量环比下降2.90%,同比下降23.53%,成交均价为55890元/㎡,环比下跌1.17%。与8月相比,北京9月份二手房市场的量价仍在小幅下行。

贝壳研究院的数据显示,7月北京二手房成交均价为62740元/平,环比上涨0.6%,基本维持平稳,与去年同期水平基本相当。5月均价在教改政策影响下结构性明显走高后,6、7月份由于成交的下行,均价上涨动力不足,故保持相对平稳态势。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,北京房地产市场有个月网签1.2万套的基本线,月网签低于1.2万套,市场肯定是低迷的,而如果不足1万套,价格更是会下调。

我爱我家数据表示,各区成交价格上,西城区依然占据最高位置,东城、海淀、朝阳、丰台其次,各区的价格排名基本没有变化。但在环比涨跌上,东城、海淀、石景山、顺义的7月价格环比6月下跌,西城、朝阳、丰台、通州等区环比上涨。交易量最大的朝阳上涨3.1%,交易量其次的海淀下跌5.1%。

除了严厉的调控致使市场降温外,房源供应量的井喷也加重了购房者观望情绪。近日,“北京二手房库存两年暴涨246%”的说法引发关注。据媒体报道,2019年9月北京二手房挂牌总量为91076套,而2018年9月二手房挂牌49296套,2017年11月挂牌25941套。

各区交易量上,朝阳仍是北京二手房交易的主力区域,7月占全市24.5%,海淀、丰台、昌平、房山、西城等区也有较大的交易占比,石景山、门头沟等其他各区的交易量相对较少。

对于在售房源大幅增加,张大伟分析称,主要是因为之前不允许挂出的房源再次挂牌出售,包括高单价房源、商住类房源;同时,二手房交易周期的拉长,也让挂牌的房源数量增多。

胡景晖表示,受各区地域范围、存量规模既定的影响,北京二手房交易的区域分布结构基本没有太大变化,朝海丰昌仍是传统的、最主要的二手交易市场。同时,受地段位置影响,西城、东城、海淀、朝阳房价最高的格局也没有变化,其中西城、海淀在教育、医疗等资源的加持下有更高的价格水平。

另一方面,新房市场特别是限竞房供应量的持续增加,也对二手房的交易产生影响。张大伟说:“北京新建住宅市场库存比2018年同期的5万套,增加了1.7万套,加上现在限竞房与二手房的总价款比较接近,二手房不降价就很难卖出。”

而从7月各区二手房价的环比变化来看,城六区里东城、海淀、石景山环比下跌,西城、朝阳、丰台环比上涨,六大中心城区涨跌各半,最终形成了7月全市价格的小幅波动。

03 专家: 楼市难再冲新高

8月依旧低温 市场预期回调

▲北京一楼盘售楼部沙盘中新经纬薛宇飞摄

6、7月份的回调可能在8月份延续。贝壳研究院的市场报告显示,由于需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;7月新房成交的明显增加分流二手房需求;随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足,观望情绪加重,量降价稳。

在即将过去的9月,北京新房市场的表现较为一般。我爱我家研究院数据显示,截至23日,9月北京新建商品住宅成交2382套,环比8月同期下降0.92%,比去年同期下降2.02%,市场同环比基本持平。共有产权房则成交861套,环比增长168.22%,同比下降31.61%。

贝壳研究院分析师许小乐认为,供需增长疲软将导致市场量降价稳。6、7月份市场成交的下滑主要是由于供需在3-5月间集中释放后近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响,3-5月市场成交量明显持续增长,这在一定程度上透支后市需求,近两月新增需求降至2018年以来低位,7月新增客源及带看量环比分别下降0.4%和5.1%。此外,4月以来新增房源量持续下滑,绝对水平降至2017年以来的历史低位,新增房源的低迷导致房源紧俏度上升,从而影响市场成交。成交的下行难以支撑均价的大幅上涨。

事实上,我爱我家研究院认为,从2016~2019年北京新房、二手房下半年的月度网签数据来看,能称得上“金九”的也只有2016年。2016年9月,北京二手住宅网签30516套,新建商品住宅网签5364套,明显高于其它月份;2017年、2018年,无论新房还是二手房,交易量都没有比当年的7、8月或11、12月多出多少;至于2019年,截至23日,9月的新房、二手房交易量都低于8月同期,“金九”无从谈起。

另外,新房市场也分流二手房的需求。随着限竞房及共有产权房的陆续入市,新房市场对二手房需求的分流亦是成交下滑的重要原因。

张大伟称,自2009年以来,楼市的表现很大程度上要受到调控政策的扰动,“金九银十”特征已经不明显,同时,今年热点城市的房地产市场开始逐渐下行,购买力很难再支撑楼市继续冲高。

最后,买卖双方信心不足也导致市场将继续下行。前期市场下行,叠加当前我国面临的国际贸易环境较为严峻,且7月房地产税相关的传言导致市场信心不足,7月调价房源中涨价占比继续下降至22.3%,新增挂牌均价连续3月保持稳定,业主市场预期回调。

许小乐对中新经纬表示,根据往年成交数据来看,国庆期间二手房成交并不高,因此,10月份北京二手房市场成交量大概率将保持在1~1.1万套,价格持平或小幅下跌。楼市“银十”很难出现,市场的低迷态势可能持续到春节前。

我爱我家研究院的观点也与之类似,胡景晖认为,当前北京市房地产调控持续高压态势,且无宽松迹象;供需增长依旧低迷;新房的分流因素亦将持续存在,预计8月份市场表现与7月份相当,难有大的起色。在信贷趋紧、“认房认贷”不放松换房难度大、新房持续分流的因素综合作用下,预计下半年二手房市场热度将低于上半年,成交量减少、价格趋稳。

封面、导语图:楼市资料图,中新经纬薛宇飞摄

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