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购房小知识之买房按揭流程有哪些,隐名买房

文章作者:社会信息 上传时间:2019-11-03

­ 中新网南京8月8日电 现实生活中,“借你名字买个房”的事例时有发生。一些人因没有购房资格而委托亲友,以亲友的名义买房。一旦闹出纠纷,银行还是只认与银行签订按揭贷款合同的名义买房人,而非委托他人买房的实际购房人。8日,江苏省盐城市射阳县人民法院就公布了这样一起较为典型的案例。

实践中经常存在房屋登记权利人与实际房屋所有人不一致的情况。

提要:在近一段时间房产调控严厉的情况下,隐名买房的现象开始不断出现。也因此产生了争房纠纷,并引发大量诉讼。

买房是人生中的一件大事,许多人购房都会按揭付款。按揭通俗含义就是买房人购买房屋是因房款不够,而向银行申请的一种贷款,但要把所购的房屋产权或有价证券、契约等作为抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息后,银行才会归还抵押物。 那么,接下来小编为大家介绍买房按揭流程有哪些。

­ 2015年,市民小王因结婚需要买房,但因自身资信不良,无法在银行办理按揭贷款,故找到好友小李借名买房。小李出于朋友间的信任,先以自己的名义与某开发商签订了购房合同,将房屋产权登记在自己名下后,又以自身名义向银行申请了贷款22万余元,借款期限10年。

这种情况主要包括以下几种:1、借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格的者的名义购房;2、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下;3、为规避限购、限贷政策借用他人名义等情况。

核心提示

永利国际网站,买房是人生中的一件大事,许多人购房都会按揭付款。按揭通俗含义就是买房人购买房屋是因房款不够,而向银行申请的一种贷款,但要把所购的房屋产权或有价证券、契约等作为抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息后,银行才会归还抵押物。 那么,接下来小编为大家介绍买房按揭流程有哪些。

­ 合同签订后,小李一再嘱托小王按期履行还款义务,但2016年12月开始,小王连续7个月未按期归还贷款本息。银行为维护信贷资产安全,将小李诉至法院,要求小李归还按揭贷款本金及利息。

▌一、什么是借名买房

所谓的隐名买房或借名买房,是指实际购房人出资以登记购房人名义购房的行为。在近一段时间房产调控严厉的情况下,隐名买房的现象开始不断出现。也因此产生了争房纠纷,并引发大量诉讼。2月21日记者从皇姑区法院获悉,仅该院近期就审理了4起该类房产确权案件。由于要区分实际买房人和房产登记人关系,着实考验着法官的判案能力。该类型诉讼增加也提示大家,为规避买房调控政策借用他人身份买房的同时,很可能会给自己带来诉讼烦恼,所以要慎重选择隐名买房。

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­ 案件在审理过程中产生了分歧。小李认为实际购房人是小王,房子由小王一直居住,贷款也是小王偿还,故银行应该起诉小王,诉讼主体不适格,请求法院驳回起诉。银行则认为,房产证上是小李的名字,与银行签订按揭贷款合同的也是小李,理应由小李承担归还贷款的责任。

借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

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­ 对此,法院认为,虽然小李不是真正购房人,但其作为完全民事行为能力人,与银行订立借款合同系其真实意思表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效。本案中,银行无权直接要求小王归还借款,故只能由合同当事人小李承担还本付息的责任,在小李向银行承担责任后,可另案向小王主张。

▌二、借名买房的主要原因

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1、开发商向贷款银行提出按揭贷款的合作意向;

­ 最终,该案以调解方式结案,调解结果是由名义买房人小李偿还房贷。

1、借名人不具备购房资格,购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买;

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2、贷款行对开发商所开发的项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查审查合格后与开发商签订按揭贷款合作协议;

­ 当下不少城市实行限购措施,购房资格越来越“金贵”。法官提醒,法律虽未明文禁止借名买房,但无论是对借名人还是被借名人,其背后存在诸多法律风险。比如,在贷款买房的情形下,若借名人不按时偿还贷款,将直接影响被借名人的信用记录;因房屋产权登记在被借名人名下,可能会引起房屋所有权的争议;如果被借名人失信,房屋可能因诉讼被查封、执行等。因此,对“借名买房”,民众需慎之又慎。

2、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款,通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请;

以儿子名义买房埋隐患

3、购房者和开发商签订《商品房买卖合同并根据合同要求付清所需首付款;

责任编辑:陈辉达

3、购房人意欲享受特定的购房优惠条件,如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

老李由于年纪较大不能办贷款,就以儿子李某的名义购房。该房的全部购房款及相关费用全部由老李支付,贷款也由老李偿还。而房子写的却是李某的名,房子由李某和妻子居住。

4、自首付款付清之日起七日内购房者需提供符合按揭银行所要求的资料,购房者直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括:《商品房买卖合同》、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料;

▌三、司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定

老李本来也没打算要这套房子,可是2009年李某和媳妇闹起了离婚,让老李坐不住了。“如果儿子离婚,我买的房子是不是要分给儿媳一半,给儿子我没啥说的,给离婚的儿媳我不干。”

5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查,条件符合后与的购房者办理初步手续,具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡,银行报上级行进行审批;

目前司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点:

事情的发展超乎了老李的预估。自己买的房子竟然在离婚时被儿媳占有了,儿子被扫地出门。老李觉得房子是自己的,就把儿子和儿媳告上法庭,要求腾房。

6、贷款申请审批期限一般为7日。对超过该期限的,开发商应及时与银行对接、 了解情况、解决问题,积极协助购房人办妥贷款,及时与按揭银行签订阶段担保手续;

1、借名买房合同无效。

“保证书”救了实际购房人

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有观点认为借名行为若是违理购买经济适用房或者是为了规避国家相关房产政策和法规的,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,应当认定为无效。

老李在当初借用儿子名买房时多了个心眼儿,他与儿子、儿媳签订了一份协议,约定购房钱款全部为老李出资,夫妻俩对该房只有居住权,两人都在保证书上签了字。这成了老李打官司的尚方宝剑。

7、问题客户的处理

2、借名买房合同有效。

尽管儿媳在法庭上辩称,房产是其从姐姐处借款2万元交的购房定金,以李某的名义办理的贷款,购房首付款11万元及入住费用都是出售结婚用房的售房款支付的。并表示当初写“保证书”不是自己真实的意思表示,是为了缓解家庭矛盾。但法院认为,老李提交的保证书和诉争房产相关手续原件,包括入住手续,偿还贷款凭证、结清贷款凭证等,可以证明老李实际出资购买了诉争房产,即享有对该房占有、使用、收益、处分的权利,保证书有关“李某夫妻二人只有居住权”内容,对李某夫妻双方均有约束力。皇姑区法院于近日判令诉争房产归老李所有,李某夫妻腾房。

正在申请阶段的购房人若因为自身原因申请取消按揭贷款的, 自取消之日起20日内,购房者应按一次性付款方式付清余款;

另一种观点认为,当事人之间签订的关于借名买房的约定,只要不违法法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人应当依据约定履行。

四种情况易出现隐名买房

因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额的,购房者应在银行批复之日起10日内补足余款;

笔者同意第二种观点,认为借名购房合同有效。理由如下:

老李打赢了官司,也着实让他虚惊了一场,是保证书确保了他的权益没有被侵犯,否则房子归谁还真不好说。而像老李这样的人在社会上可不在少数。

由于购房这个人信用、身份、还款能力等各方面自身原因,导致银行按揭贷款未获批准的,出卖人不予退房。单可根据实际情况,首选调整贷款行做另行申请,仍未批准的经购房人申请可以变更购房人,合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员,营销部应及时申请注销商品房买卖合同,另行签订合同。若购房人不予变更合同应在银行按揭贷款未获批准之日起,按照一次性付款的方式30日内付清房款,违约按照合同相关规定执行;

根据《合同法》规定,合同当事人自愿签订合同,合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订,没有违反《合同法》的规定,就具有法律效力。政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定,并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定,违反类似规定不引起合同无效的后果。

皇姑区法院法官林雪梅告诉记者,隐名买房诉讼开始在法院不断出现。实际购房人无贷款资格,为取得房屋抵押贷款,以登记购房人名义购房,司法实践中这种案件是最多的。登记购房人多为实际购房人的直系亲属,当登记购房人与配偶关系不和,欲解除夫妻关系时,则登记购房人的配偶对房产权属产生争议,纠纷由此发生。除此之外,审判实践中还有为达到逃避交纳税款而“隐名购房”的,有债务人为逃避到期债务和司法机关强制执行措施而隐名购房的情况。

对于久拖不到贷款行惊醒申请按揭贷款的客户,销售人员将电话通知记录登记,连续三次通知仍未办理,应按照合同规定计收违约费用;

▌四、借名购房情况下不动产物权的归属问题

确定购房款来源是关键

8、贷款银行批准购房人借款后,公司凭进账单给购房人开收款收据和发票;

借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面:

林雪梅认为,隐名买房案件处理起来比较复杂,登记购房人与房屋出售方之间存在一个购房合同,同时,登记购房人与实际购房人之间对房屋权属又有约定。如果登记购房人对实际购房人出资事实予以认可,那案件事实就比较容易认定;如果登记购房人对实际购房人出资事实不予认可,并主张诉争房产应按登记确定权属归属,则案件事实认定、证据审核、法律适用等方面就比较繁杂。

9、借款人以后只要每月20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额,贷款银行会直接从借款人账户中自动扣收,到期全部结清;

1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效,也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。

此时,确定购房款由谁出资是关键。实际购房人应提交银行提款记录,应与购房时间、购房款数额相符。还应提交购房手续,如买卖合同、购房发票、还贷款账单、入住单据等,以证明自己为实际购房人。

10、贷款归还后,贷款行注销抵押物,并退还给客户。

2、房屋实际出资人承担举证责任,证明双方对房屋产权归属已有约定,登记产权人仅被“借名”等事实。

法官提醒

编辑总结:关于买房按揭流程有哪些就介绍到这里了,希望对大家有所帮助。想了解更多相关知识,可以关注齐家网资讯。

根据《物权法》规定,不动产登记簿具有推定力,即当发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权,需要提供充分的证据证明借名事实。

借名买房有风险,实施需谨慎

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3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定,房屋必须是符合办理产权转移手续的规定,比如,若是借用他人购房资格购买的房屋,若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的,诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件,否则,法律不会支持诉讼请求。

借名买房存在风险!通常是名义产权人反悔的风险。林雪梅说,实践中,如果无法证明双方之间存在委托购房协议,或者实际购房人无法提供完整的出资凭证的情况下,法律很难保障实际购房人的合法权益,由此导致的纠纷时有发生。所以,在不违反法律强制性规定的前提下,实际买房人首先应当注意签订并保存好书面的委托购房协议,对房屋产权进行确认;其次,要注意保存好付款凭证,通过银行转账的方式而非现金的方式支付房款。

4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买,善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下,法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议,借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。

▌五、借名购房中借名人面临的风险

出资人即“实际产权人”,由于在产证上没有署名,面对三类风险,即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户,具体分述如下。

1、亲属之间无书面协议,房价暴涨后,被借名人主张房产实际归其所有,借名人出资为借贷或赠与。

2、产权人(即被借名人)离婚,房产作为其夫妻共同财产被分割;

3、产权人(即被借名人)死亡,房产作为其遗产被继承;

4、产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;

5、产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;

6、产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。

6、权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。

如果借名人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。

▌六、借名购房中被借名人面临的风险

一旦实际购房人还贷不及时,被借名一方不但存在债务风险,而且会有不良信用记录,对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时,等到自己买房时,也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。

▌七、借名买房合同的风险防范及建议

借名购买的房屋登记在名义购房人名下,对借名买房人来说,法律风险较大。总结以往的实际案例彭亚兰律师提醒借名买房人,在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。

1、要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。

2、委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患。

3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人得到法院支持的几率更大。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,或者房屋并非由借名人实际占有,借名人败诉的风险将大大增加。

4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括时候反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险。

5、一旦出现纠纷,需要请专业的律师进行维权。

以上就是笔者为大家解答的关于借名买房的风险的问题。买卖房子时尽量用自己的名字,这样自己住着才安心放心,也不会担心存在的风险。

来自法务之家温显俊

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